Hoe geld verdienen met Condominiums en Townhouses

Condos en townhouses zijn "shared-wall" woningen, waarin elke unit een of meer muren gemeen heeft met een andere eenheid. Dat is waar de overeenkomsten eindigen. Een herenhuis is een type gebouw en elke eigenaar heeft haar huis en het land eronder en een flat is een type eigendom. Een eigenaar van een appartement bezit de ruimte tussen de muren, maar niet de structuur of het land eronder. Condos en townhouses spreken beleggers aan omdat ze meestal minder duur zijn dan eengezinswoningen. Investeren in een herenhuis is in wezen hetzelfde als investeren in een ander eengezinswoning. Condo-investeringen kunnen ingewikkelder zijn omdat ze worden beheerd door verenigingen van huiseigenaren. Toch bieden appartementen en herenhuizen allebei veel mogelijkheden om geld te verdienen.

1.

Forceer appreciatie - en verhoog de waarde - van een investeringsflat, een flatgebouw of een townhouse dat u al bezit door uw bedrijfskosten te verlagen. Vraag een belastingherziening aan om te zien of uw belastingaanslag mogelijk is verlaagd. Onderhandel over lagere tarieven voor onderhoud, reparaties, advertenties en andere diensten die u uitbesteedt, in ruil voor exclusiviteit of de garantie van een minimale aankoop. Verhoog de energie- en waterverbruikefficiëntie om energiekosten te besparen. Een daling van de bedrijfskosten verhoogt de waarde van het onroerend goed.

2.

Evalueer gedwongen appreciatiescenario's door het kapitalisatietarief te bepalen en de snelheid te gebruiken om de potentiële waarde van het object in elk scenario te schatten. Deel de huidige waarde van het onroerend goed door het netto-inkomen - het bedrag dat overblijft na aftrek van de bedrijfskosten. Het resultaat is de kapitalisatieratio. Voeg voorgestelde verlagingen van de exploitatiekosten en verhogingen van de huurprijzen toe aan het netto bedrijfsresultaat. Als alternatief, verminder huurkortingen en stijgingen van de bedrijfskosten van het netto bedrijfsresultaat. Deel het nieuwe nettobedrijfsresultaat door de activeringsratio om de waarde van het onroerend goed te vinden nadat de wijzigingen van kracht zijn geworden. Een woning met een kapitalisatiepercentage van 8 procent en een netto-bedrijfsresultaat van $ 10.000 heeft bijvoorbeeld een waarde van $ 125.000 - $ 10.000 / .08 = $ 125.000. Als de verlaagde bedrijfskosten het netto-bedrijfsresultaat verhogen tot $ 12.000, neemt de waarde van het onroerend goed toe tot $ 150.000 - $ 12.000 / .08 = $ 150.000.

3.

Investeer in condo en herenhuizen om te verhuren. Werk samen met een makelaar om uw markt te analyseren. Meer informatie over de gemiddelde aankoopprijzen voor condo en townhouse. Ontdek welke huurbedragen realistisch zijn. Stel uw bedrijfskosten vast, inclusief huiseigenarenverenigingen, beheerskosten, onderhoud en reparaties, belastingen, verzekeringspremies en hulpprogramma's, naast uw hypotheekbetalingen. Evalueer de degelijkheid van een investering door de huur-tot-waarde-verhouding van het object te bepalen. Verdeel de aankoopprijs door de jaarlijkse huurinkomsten. Het resultaat is de verhouding. Lager is beter.

4.

Koop afzonderlijke condo-eenheden of herenhuizen voor wederverkoop. Analyseer lokale marktomstandigheden met behulp van een makelaar om te weten te komen welke soorten appartementen en townhouses worden verkocht, waar ze worden verkocht en hoelang ze worden verkocht. Koop ondergewaardeerde eenheden die alleen cosmetische of goedkope reparaties vereisen, bij voorkeur met geld van een geldschieter of belegger om uw cashflow te behouden. Herbekijk de eenheden voor iets minder dan de marktwaarde om snelle verkopen te genereren om uw bedrijfskosten zo laag mogelijk te houden.

5.

Zet een meergezinswoning om in condos en verkoop of huur elke unit afzonderlijk. Raadpleeg een makelaar in onroerend goed om te onderzoeken of er een markt voor appartementen in uw regio is. Neem contact op met een advocaat om uw staatswetten te bespreken over condoomconversies en de fysieke vereisten voor elke eenheid, zoals verplichte uitgangen. Vraag een schatting van een aannemer voor het werk dat nodig is om het eigendom te coderen. Gebruik deze informatie om de haalbaarheid van deze investering en uw waarschijnlijke rendement te evalueren.

6.

Investeer in een vastgoedbeleggingstrust, een entiteit die in onroerend goed belegt en in ruil voor belastingvoordelen ten minste 90 procent van zijn belastbaar inkomen uitkeert aan zijn aandeelhouders. Minimaliseer uw risico door te kiezen voor een trust die investeert in condos en een gevarieerde selectie van andere onroerendgoedbelangen.

Tips

• Een formele taxatie van onroerend goed maakt gebruik van meer dan één methode. Kapitalisatie is nuttig voor het evalueren van de kwaliteit van een belegging, maar er mag niet op worden vertrouwd als enige bepaling van waarde.
• Voer een due diligence-onderzoek uit van financiële documenten, regels, statuten en convenanten van een huiseigenaarsvereniging, voorwaarden en beperkingen, ook wel CC & R's genoemd, om ervoor te zorgen dat de activiteiten van de vereniging u in staat stellen uw beleggingsdoelen te behalen.
• Raadpleeg een belastingprofessional voordat u in onroerend goed investeert om erachter te komen welke implicaties uw investering zou kunnen hebben voor uw financiële situatie.

Waarschuwing

• Sommige eigenaren van flatgebouwen hebben anti-flipping regels die de minimale hoeveelheid tijd opleggen dat een eigenaar zijn eenheid moet houden voordat hij het verkoopt, evenals regels die huureenheden regelen voor huurders.